Kalkulator Pinjaman Perumahan

Berapa ansuran bulanan pinjaman perumahan anda

Ansuran bulanan pinjaman perumahan bergantung pada tiga perkara: jumlah yang dipinjam, kadar faedah tahunan, dan tempoh bayaran balik. Jumlah yang dipinjam datang daripada margin pembiayaan, iaitu peratusan harga rumah yang bank sanggup biayai; bakinya adalah deposit yang anda bayar sendiri.

Sejak sistem kadar rujukan ditukar, kadar pinjaman perumahan kadar terapung dinyatakan sebagai kadar asas piawai tambah spread bank. Kadar asas itu bergerak seiring dengan Kadar Dasar Semalaman yang ditetapkan Jawatankuasa Dasar Monetari BNM, yang kekal pada 2.75% dalam mesyuarat pada 9 Julai 2026. Spread pula ditetapkan oleh setiap bank mengikut profil peminjam, bukan oleh BNM.

Urutan pengiraan

1. Kira jumlah pinjaman: harga rumah didarab margin pembiayaan. Bakinya ialah deposit anda.
2. Tetapkan kadar faedah tahunan sebagai kadar asas tambah spread bank anda. Kalkulator ini bermula pada kadar asas 2.75% dengan spread sifar, iaitu lantai yang boleh disahkan, bukan kadar yang akan ditawarkan kepada sesiapa. Masukkan spread sebenar daripada surat tawaran anda.
3. Tukar kadar tahunan kepada kadar bulanan dan tempoh tahun kepada bilangan bulan.
4. Kira ansuran bulanan menggunakan formula anuiti: pokok didarab kadar bulanan, dibahagi dengan satu tolak faktor diskaun bagi tempoh penuh. Setiap ansuran mengandungi faedah dan pokok, dengan bahagian faedah paling besar pada awal tempoh.
5. Darabkan ansuran dengan bilangan bulan untuk mendapat jumlah bayaran balik, dan tolak pokok untuk mendapat jumlah faedah.
6. Tambah duti setem perjanjian pinjaman sebanyak 0.5% daripada jumlah pinjaman. Bagi rumah kediaman pertama berharga sehingga RM500,000, duti ini dikecualikan sepenuhnya jika anda memenuhi syarat pengecualian.

Perkara yang paling kerap disalah kira: memanjangkan tempoh

Memanjangkan tempoh menurunkan ansuran bulanan dan menaikkan jumlah faedah, selalunya dengan banyak. Ini bukan pertukaran yang seimbang, kerana ansuran turun secara semakin perlahan setiap kali tempoh dipanjangkan, sedangkan faedah terus bertambah secara mantap.

Perkara kedua ialah nama kadar. Ramai masih menyebut BLR, iaitu kadar pinjaman asas lama. BLR sudah tidak digunakan bagi pinjaman perumahan baharu; yang digunakan sekarang ialah kadar asas dan kadar asas piawai. Membandingkan tawaran bank menggunakan nama kadar yang berlainan memberi perbandingan yang salah, kerana yang penting ialah kadar berkesan penuh, bukan nama rujukannya.

Mengapa angka anda mungkin berbeza

Kalkulator ini mengira anuiti biasa dengan kadar tetap sepanjang tempoh. Empat perkara paling kerap menjelaskan selisih.

Pertama, pinjaman kadar terapung berubah setiap kali kadar asas berubah, dan bank biasanya mengekalkan ansuran serta memanjangkan tempoh, atau sebaliknya. Kedua, kebanyakan pinjaman perumahan di Malaysia mengira faedah secara harian, jadi ansuran sebenar berbeza sedikit daripada anuiti bulanan tulen, dan bayaran lebih menjimatkan faedah serta-merta. Ketiga, margin pembiayaan yang ditawarkan bergantung pada penilaian bank, bilangan pinjaman perumahan anda yang masih tertunggak, dan nisbah khidmat hutang anda, jadi ia bukan angka yang boleh diandaikan. Keempat, insurans MRTA atau MLTA, fi guaman dan fi penilaian tidak termasuk dalam ansuran di sini.

Kadar dasar semasa diterbitkan dalam kenyataan dasar monetari di bnm.gov.my, dan kadar berkesan anda ada dalam surat tawaran bank.

Soalan lazim

Kenapa kadar bawaan kalkulator ini nampak terlalu rendah? Kerana ia hanya kadar asas piawai, iaitu 2.75%, dengan spread sifar. Tiada bank meminjamkan pada kadar itu. Masukkan spread daripada surat tawaran anda untuk mendapat ansuran yang realistik.

Berapa margin pembiayaan yang saya boleh dapat? BNM tidak menerbitkan satu had yang terpakai kepada semua pembeli rumah, dan setiap bank menilai permohonan secara berasingan. Kerana itu margin adalah medan yang anda isi sendiri di sini, bukan angka yang diandaikan.

Adakah bayaran lebih menjimatkan faedah? Ya, dan biasanya dengan ketara, kerana faedah dikira atas baki tertunggak. Setiap ringgit tambahan menolak pokok terus dan mengurangkan faedah bagi setiap hari yang berbaki.

Adakah duti setem perjanjian pinjaman selalu dikenakan? Tidak selalu. Pengecualian penuh diberi bagi pembelian rumah kediaman pertama berharga sehingga RM500,000 dalam tempoh yang ditetapkan. Di luar syarat itu, kadarnya 0.5% daripada jumlah pinjaman.